很多人都在妖魔化中介。过去十年其实最诚实没有欺骗你的人就是中介。
今天简单聊聊：中介关店、中介费打折、报价下调这些问题，目前看到的各种报道都有或大或小的问题。
今天不聊经营成本构成、双边代理制这些核心经营逻辑，只谈谈这几个错误的表象。
过几年就来一次的楼市调控，今年出现的特别猛。
往年新政后，大部分人都关注开发商，今年的明显不同，各种政策+市场现象，放大了中介的各种行为。
原因当然很简单，商品房住宅前期已经限价，而且未来还会限价，所以价格失真，短期可以预见的肯定还是成交火爆。
二手房历史上第一次成为一二线城市的成交主流，京沪这些城市二手房占比已经接近9成，所以二手房的量与价更反映市场真实情况。
但相比新建商品房住宅，二手房的量价人交易环节均存在不透明性，所以到目前为止，各种谣言很多。
今天伟哥来了知识普及，澄清一下最近很多谣言。
1：中介费打折与中介费收费标准
中介费打折不是新闻，首先看收费标准：所有人+所有媒体最近引用的政策都是错误的！
2011年，北京市发展和改革委员会曾发文对北京市房地产中介服务收费标准进行明确规定。按照规定，住宅买卖经纪服务收费标准实行分档差额累进：规定最高2%，但特别复杂可上浮10%。
注意了在2016年1月1日执行的最新版《北京市定价目录》中，明确放开：57项政府定价，其中包括了房地产中介(住宅买卖)服务收费、房地产价格评估收费、住宅小区停车服务收费等。
所以按照官方政策，当下北京中介费收费只要明码标价，就是合规合法的。
当然，在2016年之前很多老记者都知道，当时的中介费很多中介收取是用2.2+0.5“交易服务担保费”，来违规收取。这些当时很多新闻有报道。
但从现在看，从2016年开始这些都已经合规。
打折这个事更是一直就有，目前并不存在政府压力约谈打折的可能性。有些互联网中介一直就是可以1%，而绿中介的代理费也一直是可以8-9折的（当然，看你能不能磨了），黄中介在市场最火爆期的代理费也是可以7折的。所以现在媒体报道的，伟哥问了，不是调控后的新闻，只是正常现象。
2：门店关店
这个更是有点莫名其妙，这个有非常详细的官方数据：138家关门 520家被查。
那么北京一共有多少中介公司？、
这个也有官方数据，3228家在经营的中介公司，有多少中介门店？大约1万家左右。
几百家中介门店的波动，对市场没有什么影响。当然，这些关店其实都是违规代理学区房或者商住房导致的。
中介公司的成本构成其实非常简单，门脸是租的，人员是雇的，人工成本主要是提成，实际社保等支出费用不高。而门脸租赁都是年租制，而且租金基本也都是季度或者半年全年支付。
这种情况下，一个月就关门的中介公司不会有。
所以现在关门的和市场无关，都是因为调控。
当然，以后会不会关？
伟哥觉得，如果调控坚持6个月以上，关闭的中介门店有可能会有几千家可能性。
当下的中介公司超过30%其实都是在过去2年疯涨期新开的，其中绿中介一家就增加了超过500家。还有互联网中介公司的烧钱大战，其实按照中介行业过去的常规成交量每月北京成交1-1.5万套左右，
是大约只能支撑6000-7000左右的中介门店。而现在相当于中介行业有30%的过剩产能。
如果按照最近市场成交跌幅70%计算，全行业亏损后，门店关闭数量在未来3个月后会真正出现。
3：个案不能代表市场，特别是报价。
这个必须批评绿中介了，在上个月统计局都说市场平稳的时候，发布了一些假数据，说很多小区跌了8%。这个误导市场的行为很不负责任。
那么真相是什么？
数据来源是LJ：
伟哥帮你看看LJ成交情况：
在4月6日，LJ成交了一套奇怪房屋，高楼层新龙城，成交均价仅1.8万， 比市场价低了500万左右。
最近各种暴跌出现了，伟哥一线市场摸索的真相是，涨价的确没有了。
成交价格基本平稳，买卖双方博弈中，的确有个案在前期非理性报价基础上大砍一刀的，但成交价格除极少数换房面临违约的急售外，基本平稳。
按照过去的历史，房价下调一般都是市场博弈3个月以后才会逐渐明显出现。
何况这一轮调控之前市场交易已经基本改善化、连环交易化，纯卖房的比例非常低。
其他还有很多，整体看，市场的确在酝酿下行了，博弈在继续，郊区成交跌幅明显大于城区。但别急，别放大个案，别捏造数据。
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很多人都在妖魔化中介。过去十年其实最诚实没有欺骗你的人就是中介。
今天简单聊聊：中介关店、中介费打折、报价下调这些问题，目前看到的各种报道都有或大或小的问题。
今天不聊经营成本构成、双边代理制这些核心经营逻辑，只谈谈这几个错误的表象。
过几年就来一次的楼市调控，今年出现的特别猛。
往年新政后，大部分人都关注开发商，今年的明显不同，各种政策+市场现象，放大了中介的各种行为。
原因当然很简单，商品房住宅前期已经限价，而且未来还会限价，所以价格失真，短期可以预见的肯定还是成交火爆。
二手房历史上第一次成为一二线城市的成交主流，京沪这些城市二手房占比已经接近9成，所以二手房的量与价更反映市场真实情况。
但相比新建商品房住宅，二手房的量价人交易环节均存在不透明性，所以到目前为止，各种谣言很多。
今天伟哥来了知识普及，澄清一下最近很多谣言。
1：中介费打折与中介费收费标准
中介费打折不是新闻，首先看收费标准：所有人+所有媒体最近引用的政策都是错误的！
2011年，北京市发展和改革委员会曾发文对北京市房地产中介服务收费标准进行明确规定。按照规定，住宅买卖经纪服务收费标准实行分档差额累进：规定最高2%，但特别复杂可上浮10%。
注意了在2016年1月1日执行的最新版《北京市定价目录》中，明确放开：57项政府定价，其中包括了房地产中介(住宅买卖)服务收费、房地产价格评估收费、住宅小区停车服务收费等。
所以按照官方政策，当下北京中介费收费只要明码标价，就是合规合法的。
当然，在2016年之前很多老记者都知道，当时的中介费很多中介收取是用2.2+0.5“交易服务担保费”，来违规收取。这些当时很多新闻有报道。
但从现在看，从2016年开始这些都已经合规。
打折这个事更是一直就有，目前并不存在政府压力约谈打折的可能性。有些互联网中介一直就是可以1%，而绿中介的代理费也一直是可以8-9折的（当然，看你能不能磨了），黄中介在市场最火爆期的代理费也是可以7折的。所以现在媒体报道的，伟哥问了，不是调控后的新闻，只是正常现象。
2：门店关店
这个更是有点莫名其妙，这个有非常详细的官方数据：138家关门 520家被查。
那么北京一共有多少中介公司？、
这个也有官方数据，3228家在经营的中介公司，有多少中介门店？大约1万家左右。
几百家中介门店的波动，对市场没有什么影响。当然，这些关店其实都是违规代理学区房或者商住房导致的。
中介公司的成本构成其实非常简单，门脸是租的，人员是雇的，人工成本主要是提成，实际社保等支出费用不高。而门脸租赁都是年租制，而且租金基本也都是季度或者半年全年支付。
这种情况下，一个月就关门的中介公司不会有。
所以现在关门的和市场无关，都是因为调控。
当然，以后会不会关？
伟哥觉得，如果调控坚持6个月以上，关闭的中介门店有可能会有几千家可能性。
当下的中介公司超过30%其实都是在过去2年疯涨期新开的，其中绿中介一家就增加了超过500家。还有互联网中介公司的烧钱大战，其实按照中介行业过去的常规成交量每月北京成交1-1.5万套左右，
是大约只能支撑6000-7000左右的中介门店。而现在相当于中介行业有30%的过剩产能。
如果按照最近市场成交跌幅70%计算，全行业亏损后，门店关闭数量在未来3个月后会真正出现。
3：个案不能代表市场，特别是报价。
这个必须批评绿中介了，在上个月统计局都说市场平稳的时候，发布了一些假数据，说很多小区跌了8%。这个误导市场的行为很不负责任。
那么真相是什么？
数据来源是LJ：
伟哥帮你看看LJ成交情况：
在4月6日，LJ成交了一套奇怪房屋，高楼层新龙城，成交均价仅1.8万， 比市场价低了500万左右。
最近各种暴跌出现了，伟哥一线市场摸索的真相是，涨价的确没有了。
成交价格基本平稳，买卖双方博弈中，的确有个案在前期非理性报价基础上大砍一刀的，但成交价格除极少数换房面临违约的急售外，基本平稳。
按照过去的历史，房价下调一般都是市场博弈3个月以后才会逐渐明显出现。
何况这一轮调控之前市场交易已经基本改善化、连环交易化，纯卖房的比例非常低。
其他还有很多，整体看，市场的确在酝酿下行了，博弈在继续，郊区成交跌幅明显大于城区。但别急，别放大个案，别捏造数据。